Renseignez les informations du client. Ces données alimentent tous les calculs et le rapport final.
🧑 Identité & situation
💰 Situation financière
La TMI est le taux d'impôt appliqué à la dernière tranche de vos revenus. À 78 000 €/an de revenu net imposable pour un foyer, la TMI est de 30 %.
🎯 Objectifs & contraintes
🏠 Le bien immobilier
Renseignez les caractéristiques du bien. Tous les champs sont modifiables. Les données préchargées proviennent de l'annonce Leboncoin.
⚠️
Le prix hors honoraires retenu pour la simulation est 195 000 € (correction manuelle utilisateur prioritaire). Le prix FAI affiché est 208 000 €. Vérifiez la cohérence sur la capture d'écran / l'annonce finale.
📍 Localisation & source
🏗️ Caractéristiques du bien
💶 Prix & coûts d'acquisition
Environ 7–8 % du prix hors honoraires pour l'ancien ; 2–3 % pour le neuf (ici récent 2020 assimilé ancien)
📊 Charges & revenus locatifs
Les charges récupérables sont remboursées par le locataire (eau, entretien parties communes...)
Facultatif. Recommandé pour un profil prudent.
0 % = gestion directe. 7–10 % si agence.
~2 semaines/an pour un secteur tendu. 4 % est prudent.
📍 Marché local – Talence Raba
Analyse du marché locatif et de la réglementation applicable au bien retenu.
ℹ️
Statut réglementaire : Bordeaux est soumise à l'encadrement des loyers (depuis le décret préfectoral). Talence n'est pas soumise au même encadrement local de niveau de loyer que Bordeaux. Talence est en zone tendue, ce qui implique des règles sur l'évolution des loyers à la relocation. Le loyer simulé doit être justifié par le marché local de Talence, et non par un loyer de référence bordelais.
📋 Réglementation locative
Réglementation
Statut
Source
Encadrement local des loyers (Bordeaux)
Non applicable à Talence
Décret préfectoral Bordeaux
Zone tendue (Talence)
Oui
Décret n°2013-392 + arr. 2024
Règles relocation (IRL)
Oui – zone tendue
Loi ALUR / ELAN
DPE F ou G – interdit location
Non concerné (DPE C)
Loi Énergie-Climat 2021
✅DPE C – Point favorable. Le bien est conforme aux obligations actuelles et futures (interdiction de location DPE F/G à partir de 2025, DPE E à partir de 2028). Aucun risque de déclassement à court terme.
⚠️En zone tendue, le loyer ne peut pas être augmenté librement entre deux locataires : il est plafonné à l'IRL (Indice de Référence des Loyers). À intégrer dans les projections.
🏘️ Description du secteur Talence Raba
Talence est une commune de la première couronne de Bordeaux Métropole (33 000 hab.), directement adjacente à Bordeaux. Le secteur Raba est l'un des quartiers les plus prisés de Talence : calme, résidentiel, bien desservi, avec une forte demande de la part des actifs et des étudiants de fin d'études employés sur le campus universitaire voisin ou dans les entreprises de la technopole bordelaise.
🚊 Transports : Tramway ligne B (arrêt Doyen Brus / Peixotto à 5–8 min à pied), accès direct centre de Bordeaux en 15 min. Bus Bordeaux Métropole. Piste cyclable.
🎓 Universités : Campus de l'Université de Bordeaux à 500 m–1,5 km. Attrait fort pour profils étudiants de master, doctorants, jeunes ingénieurs.
🛒 Commodités : Commerces de proximité, pharmacies, médecins, lycée à 5 min. Quartier complet et autonome.
🏗️ Immobilier neuf : Copropriétés récentes (2018–2023), standing moyen-supérieur, entretien facilité, peu de travaux imprévus.
📊 Tension locative & loyers de marché
Tension locative
⚡ Forte
Vacance estimée
< 2 sem.
par an en moyenne
Type de location
Loyer estimé
Base
T2 46 m² – nu
830 €/mois
~18 €/m²
T2 46 m² – meublé
950 €/mois
~20,6 €/m²
Source
PAP, Leboncoin, estimations agents locaux 2026
✅Les loyers retenus sont cohérents avec le marché 2026 de Talence Raba. Ils ne s'appuient pas sur les loyers de référence bordelais (encadrés), mais sur les prix pratiqués localement.
🔍 Comparaison avec secteurs voisins
Secteur
Loyer moyen T2
Tension locative
Transport
Prix achat moyen/m²
Avantage vs Talence Raba
Talence Raba 🏆
830–950 €
Forte
Tram B, vélo
~4 200 €/m²
Retenu
Bordeaux Victoire / Nansouty
900–1 100 €
Très forte
Tram B, C
~5 500 €/m²
Prix d'achat +30 % – hors budget
Mérignac Centre
750–850 €
Modérée
Tram A
~3 600 €/m²
Moins attractif, demande plus faible
Pessac Alouette
730–820 €
Modérée
Tram B
~3 400 €/m²
Loyers + faibles, rotation locataires + élevée
🏆Conclusion sécurité locative : Talence Raba offre le meilleur équilibre prix d'achat / demande locative / qualité de vie dans le budget Lavigne. Les alternatives bordelaises sont hors budget. Les alternatives périphériques présentent une demande moindre et des loyers inférieurs. Recommandation : secteur validé.
👤 Profil locataire cible & alternatives comparées
Locataire cible
Étudiant de master / doctorant (25–28 ans)
Jeune actif primo-arrivant dans la région bordelaise
Couple sans enfant (salarié ou cadre en mobilité)
Ingénieur ou consultant basé sur la technopole
ℹ️Ces profils ont un turnover de 2–4 ans en moyenne mais sont solvables et sérieux. La demande est structurelle et pérenne.
DPE E (risque interdiction 2028), demande locative plus faible
💳 Plan de financement
Simulez le financement du bien. Les calculs se mettent à jour automatiquement.
⚙️ Paramètres du prêt
📋 Simulation — Location nue
Régime de droit commun. Les loyers sont imposés dans la catégorie revenus fonciers. Deux options : micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel (déduction des charges réelles).
🏷️ Simulation — LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Le LMNP suppose de louer le bien meublé conformément à la liste légale (décret 2015-981). Les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
🔴
Vigilance revente LMNP (réforme 2025) : Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition (corrigé des amortissements). Cela peut générer une imposition significative à la sortie. Ce régime n'est donc plus systématiquement optimal sur longue durée si une revente est envisagée.
📈 Projection sur 15 ans
Trois scénarios (bas, central, haut) modélisent l'évolution de votre patrimoine sur la durée de détention.
⚖️ Comparaison finale des régimes
🎁 Stratégie de transmission
Comment transmettre ce patrimoine à vos enfants de la façon la plus efficace ?
📜 Principes & abattements fiscaux
L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans, est la clé de la transmission en France. Pour M. Lavigne et son épouse (2 parents) et 2 enfants, cela représente potentiellement 400 000 € transmissibles sans droits de succession, par tranche de 15 ans.
L'horizon 15–20 ans de M. Lavigne est précisément calibré pour optimiser ce mécanisme.
Mécanisme
Abattement
Donation directe (parent → enfant)
100 000 € par couple parent/enfant
Renouvellement
Tous les 15 ans
Lavigne + conjoint vers enfant 1
200 000 €
Lavigne + conjoint vers enfant 2
200 000 €
Total potentiel
400 000 €
1️⃣ Détention directe + donation
Option recommandée
M. Lavigne acquiert le bien en son nom propre et le gère directement. Dans 15 ans (horizon choisi), il procède à une donation avec réserve d'usufruit à ses enfants : il conserve l'usage (et les loyers) jusqu'à la retraite, et la nue-propriété est transmise.
✅ Abattement 100 000 € / enfant / parent
✅ Droits calculés sur valeur réduite (usufruit déduit)
✅ M. Lavigne reste usufruitier : garde les loyers
✅ Simplicité de gestion
⚠️ Compatibilité avec LMNP à vérifier (régime réel)
2️⃣ SCI familiale
Option pertinente à terme
Création d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale. Les enfants entrent progressivement au capital par donation de parts. La SCI facilite la gestion collective et évite l'indivision.
✅ Transmission progressive des parts
✅ Évite l'indivision conflictuelle
✅ Optimisation possible IS/IR
❌ Incompatible avec LMNP (meublé en SCI = IS)
❌ Frais de création & gestion (~500–1500 €/an)
❌ Complexité administrative
3️⃣ Succession simple
Option par défaut
En cas de décès, le bien rejoint la succession de M. Lavigne. Chaque enfant hérite selon les règles légales avec application des abattements.
✅ Aucune action préalable requise
✅ Abattements de 100 000 € par enfant
❌ Risque d'indivision si 2 héritiers
❌ Valeur pleine (pas de décote usufruit)
❌ Pas de transmission optimisée
🎯 Recommandation transmission
Option retenue : Détention directe en location nue (ou LMNP micro-BIC), avec donation partielle avec réserve d'usufruit dans 15 ans.
Cette stratégie est la plus cohérente avec le profil Lavigne : horizon 15 ans, 2 enfants, volonté de sécurité et de transmission. M. Lavigne conserve la maîtrise du bien et des revenus locatifs pendant toute la durée de remboursement du crédit. À l'échéance, il peut transmettre la nue-propriété à ses deux enfants en utilisant les abattements de 100 000 € disponibles — les enfants auront alors 57 ans et 57 ans (Julien a 42 ans aujourd'hui), soit une transmission idéalement synchronisée avec leur entrée dans la vie active.
La SCI sera à reconsidérer uniquement si le patrimoine immobilier de M. Lavigne dépasse 2–3 biens. Pour un seul appartement, elle apporte plus de complexité que de bénéfices.
✅ Donation avec réserve d'usufruit dans 15 ans — option simple, légale, fiscalement optimisée
✅ Contrôle conformité — Cas Lavigne INSEEC
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